【住宅の計画から設計、工事完成までの疑問や悩みへの知識と情報集。】
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住宅を建てたいけどどうしたらいいの？ 1999/8/4
＜まずは専門家のいるところに相談を＞
はじめに、建てる為の土地と資金があることが第一条件です。資金は住宅金融公庫や金融機関からの借入れが多いと思います。それから自分がどんな住宅に住みたいのかを考えて、それに見合った相談先を探すのが良いでしょう。大きく分けると３タイプになるかと。
メーカーハウス・住宅会社の場合
あまりこだわらず、すべてをまかせてしかも安心感があり、資金的にも少し余裕があるという場合は、大手のメーカーハウスか住宅会社が合っています。はじめから最後まですべて営業マンとか現場担当者がやってくれるので、建主としては煩わしさが無く決まってしまえば楽でしょう。ただ自社の仕様が決まっていたり、プランも制限されることが多いようです。会社が大きく営業マンや展示場とかも運営している分経費としてコストに含まれているので割高かもしれません。
地元の工務店や大工さんの場合
地元で長年やっている所が多く、その分地域の特性や状況を知っていてまめな対応が利きます。顔見知りだったりで無理やわがままも多少聞いてくれそうです。予算に合わせて建ててくれますが、おおよそアバウトに捉えている場合があります。図面や内訳書が不備だったりしますと言った言わない、やるやらないなどの相違が発生します。充分に打合せて納得がいくまで説明を受けてから依頼しましょう。
設計事務所に依頼する場合
自分なりの夢やこだわりがあって、個性的な住宅がほしい時は設計事務所に相談してみるのが良いでしょう。どこの事務所にいったらいいか解らない場合は、実際に建っている住宅や雑誌、インターネットで気に入ったものの設計者が誰かを聞いたり紹介してもらうのが良いでしょう。悩んでいるよりもとりあえず相談するだけでもかまいません。
設計事務所に住宅の設計を依頼したい 1999/8/8
＜自分（家族）の希望や要求を整理して伝える＞
よく、打合せするたび希望が変更したり周りの影響からか自分の考えが定まらない人を見受けます。ある程度は仕方が無いことでしょう。でもあまりにもポリシーが無かったり気持ちが変わると、依頼を受けているほうからするとどんな事を要求されているか分からなくなります。
どういう暮らしをするのか、生活のスタイルをどうしたいのかできるだけ明確にかつ具体的に整理して伝えれば、より理想に近い住宅が実現する確立が高くなります。
＜費用や期間はいくら必要か＞
費用はそれぞれの設計事務所で異なります。（それが一般から見て不透明だと思われるのでしょうけれど）。
とはいっても費用のほとんどは人件費と事務所運営の経費で決まります。ベテランの建築士だったり大きな設計事務所ではやはり高めになるのかもしれません。
でも心配はいりません。極端に的外れな話でないかぎり、相談すればたいてい予算に近い範囲で調整してくれるはずです。
ただし、安かろう悪かろうではないけど、予算によって費やすことのできる人員や経費があるわけですから、あまり設計料は値切るという対象にならないとは思いますが。
はじめの相談から完成するまでどのくらい期間が必要か？
規模にもよりますが、一般の木造住宅では設計期間で３ヶ月、工事期間で４ヶ月から６ヶ月が標準でしょう。もっとじっくり期間をかければもちろんいいですが、いきなりきて公庫の期限がすぐなのでとにかく急いでくれというのでは、話になりません。
いずれにせよ、自分の住宅なのですからできる限りの時間と予算をとりたいものです。たぶん一生に一度の事業なのですから、急かしたり変にけちるのは結果的に損することになります。
土地を探しているとき 1999/8/10
＜建築条件付き＞
土地探しをしているとよくある建築条件付きという土地。
これはあくまで売手の都合で付いた条件であり、買手には何の得もありません。不動産屋さんが税金対策とか工務店が有利な仕組みになっている場合が多いのです。指定工務店があったり、間取りや仕様さえ自由になりませんからとうてい納得のいく住宅は困難になります。
どうしても気に入った土地が建築条件付きならば、条件を外してもらうよう交渉しても良いでしょう。絶対そうしなければ売れないという法律も無いのですから。
＜土地の環境条件＞
だれでもいってみて解るのは、日当たりや風通し、水はけや方角などでしょう。あと近所の住人や施設がどうなのか。何回かいってみて確認することです。
解らないのはその土地がどういった土地だったかです。盛土だったり傾斜地を平らにしたり、以前は田んぼや沼地、湿地だったとかよくあることです。
昔からすんでいる近所の住人から聞いてみるのが確かです。
税金等について 1999/8/30
＜新築時＞
印紙税−−−−工事請負契約書などに貼る印紙分で、工事費1000万超5000万以下は２万円です。
登記費用−−−表示登記、保存登記時の登録免許税と土地家屋調査士や司法書士の報酬分がかかります。
消費税−−−−支払額の５％。
＜新築後＞
不動産取得税−新築してから課税されます。
固定資産税−−建ててから毎年課税されます。
＊マル得情報＊（住宅借入金等特別税額控除）
平成１２年までは、住宅ローンで取得すると所得税が控除されます。
控除対象期間が１５年、2000万円のローンで控除額が200万円近くになります。
プランニングのポイント 1999/9/27
階段 − 直線階段は極力避けましょう。万が一転倒しても途中で止まるように踊り場を設けるとよいでしょう。
配置は玄関から直接見えるのは避けましょう。来客中に二階から降りていくのは気が引けます。
巾はできれば半間でなく、ちょっと広めにすると手摺など付いても狭さを感じません。
段数が多いと一段の高さが低くなり、昇り降りが楽です。
夜間、電気を点けなくてもいいように足元灯があると安全です。
トイレ − 居間や食堂、玄関から直接入ることのないような配置にしましょう。音やにおいが気になります。
ドアは外開きで。内開きだと、中で倒れたとき外から開けれなくなります。
寒さで高血圧や脳卒中を引き起こさないよう、暖房便座や局所暖房機などを設置するとよいでしょう。
法律について 1999/10/14
配置計画 − 敷地の中で建物を配置するとき、勝手に建てては違法になる場合があります。
民法では境界線から５０cm以上離さなければなりません。
ただし、隣地所有者から承諾書をもらう場合はかまいません。
建築基準法では、道路後退線、北側斜線、道路斜線等の規制により、離れを
確保する必要があります。
住宅に関する欠陥やトラブルについて事例を基に紹介するコーナー。
ＦＩＬＥ１．軟弱地盤のうえに手抜き工事で施工の結末。（Ｍ氏の場合） 1999/8/24
金融機関の紹介で地元業者の建売住宅を購入。
工事中は毎日の様に現場にいき、記念に写真を撮っていた。
万が一なにかあっても地元業者だからと安心していた。
異常；
1ヶ月で基礎にひびを発見。建具も歪んできた。
外壁にもひびができ、雨漏り。床鳴り、隙間ができる。
不安に感じ、建築士に鑑定を依頼。
欠陥；
柱の傾き、構造材の欠落・寸法不足、取付け不良。
地盤に対し基礎の不確実がある。（もとは沼地）
訴訟；
構造的欠陥から施工の瑕疵を理由に訴訟。
鑑定書と現場の写真が証拠になり、全面勝訴。
８割負担で和解。しかし、根本的に軟弱地盤はそのまま。
その後、業者は倒産。ローンも残っており、建て替えできず。
ポイント；
１．建売は完成したものを購入するので、建築中のことは解らない。
２．金融機関の紹介というだけで、業者を信頼するのは危険。
３．土地がもとは沼地だったことを調べれば解ったはず。
総評＝欠陥住宅を建てた業者やそれを紹介した金融機関も悪いが、建主も安心して自分ではなにもしなかった点にも原因はあるのでは。自分の家をたてるのなら、計画から取り組み打合せし設計への意見を出し、現場も注意深く見るか、時間が無ければ専門家に依頼するべきでした。